Une SCI considérée comme un vendeur d’immeuble non professionnel à raison de son objet

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Cass 3e civ. 21-3-2019 n° 18-13.673 F-D : RJDA 6/19 n° 438

Une SCI vend un immeuble à un particulier qui agit contre elle en garantie des vices cachés. La SCI lui ayant opposé la clause d’exonération des vices cachés prévue dans l’acte de vente, le particulier fait valoir que la SCI a la qualité de vendeur professionnel et que, présumée connaître les vices du bien vendu, elle ne peut pas, en application d’une jurisprudence établie, se prévaloir de la clause d’exonération de garantie à l’égard d’un acquéreur non professionnel.

Cet argument est écarté : la SCI avait pour objet «?l’acquisition par voie d’achat ou d’apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, l’aménagement, la gestion directe ou indirecte des biens et droits immobiliers dépendant des divers immeubles ci-après désignés […] et généralement toutes opérations civiles pouvant se rattacher directement à cet objet ou susceptibles d’en favoriser le développement?»?; la vente d’immeuble n’entrait pas dans son objet et elle pouvait donc se prévaloir de la clause d’exonération litigieuse.

à noter : 1. Le plus souvent, les litiges relatifs à l’interprétation de la clause statutaire définissant l’objet d’une SCI ont pour enjeu la validité de la vente ou de l’acquisition d’un bien par la société. En effet, c’est en fonction de cette clause que s’apprécie la validité des engagements de la société à l’égard des tiers (C. civ. art. 1849). L’enjeu du litige est ici tout autre puisqu’il s’agit de déterminer si, en fonction de son objet, la SCI pouvait être considérée comme un vendeur professionnel privé du droit d’invoquer la clause d’exonération des vices cachés.
2. Rappelons que l’achat d’un immeuble par une SCI ayant pour objet l’acquisition, l’administration et la gestion d’immeubles a un rapport direct avec cet objet, de sorte que la société n’est pas considérée comme un acquéreur non professionnel et ne peut donc pas bénéficier du droit de rétractation réservé à un tel acheteur par l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation (Cass. 3e civ. 24-10-2012 no 11-18.774 FS-PBR : BPAT 6/12 inf. 329).

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