La VEFA en 10 questions

Filière : Droit immobilier et construction

Public concerné

Clercs en charge des dossiers de construction - Notaires

Objectifs

A travers de cas pratiques, approfondir dix questions essentielles en matière de VEFA

Programme

1. Qualification terrain à bâtir, immeuble neuf et VEFA

• Critères et conséquences fiscales.
• Règles dite du « terrain procuré »

2. Notion d'achèvement

• Définition fiscale
• Définition du droit civil
• Définition du droit de l’urbanisme
• Nouveau mécanisme de la conformité : art R 462-2 du C. Urb.

Hypothèse 1 - Vente d’un immeuble achevé après commercialisation en état futur d’achèvement

Hypothèse 2 - Vente en « état d’inachèvement » laissant à l’acquéreur la possibilité de réaliser un certain nombre de travaux

3. Vente en cours de rénovation

• Aspect civil : le nouveau contrat créé par la loi ENL du 13 juillet 2006. A défaut, conséquences de l’application des règles de la loi du 3 janvier 1967.
• Appréciation d’un point de vue fiscal de la notion de travaux aboutissant ou non à la production d’un immeuble neuf : conséquences sur l’acquisition de l’immeuble, sur le taux de TVA applicable, sur la fiscalité de la revente.

4. Cession d'u contrat de VEFA

• Aspects civils et fiscaux.

5. Notification du projet d'acte : Article R 261-30 CCH.

• Le sort du dépôt de garantie : art. L 261-15 et R 261-31 du CCH
• Assujettissement à la TVA ?

6. A partir de quel moment le vendeur peut-il percevoir les fonds ?

• Art. R 261-14, L 261-3 et L 261-12 du CCH.

7. Vente en état futur d'achèvement de locaux à usage de bureaux, locaux commerciaux ou de garage

• Application par principe des règles du secteur libre (droit commun de la vente)
• Application possible des règles d’ordre public du secteur protégé

8. Conséquences tenant à l'acquisition d'un immeuble en état futur d'achèvement par un contribuable exerçant une activité de loueur en meublé professionnel nouveau

9. Précisions en matière de TVA immobilière

• Notion de prix HT, prix TTC.
• Particularités tenant à la TVA déductible et TVA exigible.
• Particularité tenant à la dispense de TVA sur la transmission d’une universalité totale ou partielle de biens (CGI, art. 257 bis).

10. Acquisition d'un immeuble en état futur d'achèvement et déduction de la TVA sur une activité de location en résidence de tourisme, résidence pour étudiant ou résidence médicalisée.
Actualité récente en matière de vente en état futur d'achèvement

• VEFA au profit d’une personne publique (commune par exemple) CE 14 mai 2008, n° 280370
• Les dispositions de la loi Carrez s’applique-t-elle aux VEFA ?
  CA Pau 1ère chambre 27 novembre 2006
• Modification du programme en état futur d’achèvement,
• Contrat de réservation
• Profit de construction : plus-value immobilière, plus-value professionnelle, profit sur stock ?

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