Expertise immobilière : module des locaux commerciaux et des locaux tertiaires - Initiation

À la fin de la formation le bénéficiaire sera capable de :

• Maîtriser les pré-requis à la pratique de l’expertise immobilière et la valorisation des locaux commerciaux et locaux tertiaires
• Acquérir la connaissance nécessaire en vue d’une reconnaissance TEGOVA après mise en pratique.

1er jour

Introduction

A. Évocation de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière

B. Rappels sur les principales bases de travail : Titre de propriété – documents cadastraux – plans et/ou état de surfaces – état locatif (loyer/charges récupérables et non récupérables/avenants) – audits techniques – documents d’urbanisme – autorisations d’urbanisme commercial - évocation de la réglementation ERP (établissement recevant du public)

Fondements économiques et juridiques

A. Présentation succincte de la typologie des locaux commerciaux

• Boutiques en centre urbain – surfaces de vente en centre urbain ou en zones commerciales périphériques – supermarchés/hypermarchés – cas des centres commerciaux (enseignes « locomotives » et « satellites »).
• Hôtels (catégorie 1 à 4 étoiles/luxes) – autres établissements d’hébergement.
• Notion de locaux monovalents.

B. Présentation succincte de la typologie des locaux tertiaires

• Bureaux / immeubles de rapports.
• Entrepôts.
• Locaux d’activités.

C. Les conséquences du statut des baux commerciaux sur le jugement de valeur

• Prise en compte des points suivants : clause de destination, durée du bail, fixation du loyer, transfert éventuel des charges et travaux sur le locataire.
• Evolutions récentes (lois Pinel et Macron) et incidences de la jurisprudence.

D. Cas du droit au bail (et lien avec la valeur locative de marché)

•  La notion de droit au bail / distinction avec le pas de porte ou le droit d’entrée
•  Les facteurs de la valeur.

2ème jour

Mise en pratique - Valorisation des murs commerciaux / tertiaires (libres et/ou occupés)

1ère phase : Évaluation de la valeur locative de marché

A. Cas des locaux commerciaux classiques (en pied d’immeuble /centre urbain)

• Pondération des surfaces
• Méthode de valorisation

B. Cas des locaux à usage tertiaire classique

C. Cas des locaux commerciaux spécifiques (hôtels, cinémas)

• Application de la méthode par fixation d’une quote-part de loyer admissible par rapport au chiffre d’affaires et/ou à la marge brute d’exploitation (MBE) de l’exploitation commerciale

2ème phase : Évaluation de la valeur vénale des biens libres 

A. Méthode par le rendemen

B. Méthode par comparaison directe

C. Tentative de synthèse intermédiaire des méthodes

D. Ajustements

3ème phase : Évaluation de la valeur vénale des biens occupés (compte tenu de l’état locatif) 

A. Evolution de la notion d’immeuble de rapport

B. Analyse préalable des baux (lot par lot) – informations particulières à collecter

C. La notion d’économie de loyer (sous-loyer ou sur-loyer)

D. L’actualisation de l’éventuelle économie de loyer

E. La détermination de la valeur vénale occupée, après intégration (ou non) de l’économie de loyer actualisée

Conclusion : conservation de la valeur des biens en l’état (après synthèse des méthodes) ou opportunité de reconversion foncière (après évocation du risque d’indemnité d’éviction).

NB : ce stage correspond à l’un des modules du cycle de formation « Expertise en évaluation immobilière ».

Public concerné

Notaires / Clercs de Notaire / Gestionnaires et Négociateurs Immobiliers

Modalités d'exécution

Formation en présentiel ou Visioformation

Modalités pédagogiques

Type de formation : inter, intra ou commandé

L'animation pédagogique permet de susciter l'engagement des stagiaires et de favoriser l'interactivité avec le formateur

Animation pédagogique ponctuée de questions/réponses entre les stagiaires et le formateur

Mise en oeuvre pédagogique par des exemples pratiques et des mises en situation professionnelles illustrant la théorie 

Un support de formation est mis à disposition de chaque stagiaire préalablement à la formation de manière dématérialisée

Modalités Techniques

En présentiel : salle de formation adaptée avec tableaux et vidéoprojecteur ; respect des règles sanitaires et de sécurité d’accueil du public

En visioformation : plateforme de visioconférence adaptée à l'animation pédagogique (interactions orales ou écrites, partage d'écrans et de documents en direct, replay) ; accompagnement technique possible par assistance téléphonique pour la première connexion et la découverte environnementale de la plateforme

Modalités d'encadrement

Inafon s'assure préalablement à la formation que le formateur dispose des qualités pédagogiques et des compétences techniques d'expertise nécessaires pour dispenser la formation

Modalités de suivi et appréciation des résultats

Emargement par les stagiaires participants et l’intervenant
Feuille d'émargement signée ou régularisée par l'édition du rapport des connexions à la plateforme de visioconférence

Evaluation à chaud à l’issue de la formation :
- un quiz en ligne est adressé à chaque stagiaire afin de lui permettre d'évaluer ses connaissances et compétences acquises au cours de la formation. Les résultats de l’évaluation restent confidentiels pour chaque stagiaire ;
- un questionnaire en ligne de satisfaction de fin de formation est adressé à chaque stagiaire (enquête mesurant la qualité organisationnelle et pédagogique de la formation).

Remise d'une attestation

Une attestation de fin de stage est remise à chaque stagiaire à l’issue de la formation