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Pas de servitude de passage sur une partie commune, même à jouissance privative

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Actualité mise à disposition
par les Éditions Francis Lefebvre

Publié le 12/10/21

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    12/10/2021 | FIL D'INFO | Gestion immobilière

    Pas de servitude de passage sur une partie commune, même à jouissance privative

    Cass. 3e civ. 23-9-2021 n° 19-22.556 F-D

    Le droit de jouissance privative ne faisant pas perdre aux espaces sur lesquels il porte leur nature de partie commune, une servitude ne peut être constituée au profit d’un lot sur une partie commune, fût-elle à jouissance privative.

    Le règlement de copropriété prévoit que le lot no X, comportant la jouissance privative d’une parcelle de terrain commune, est grevé d’une servitude de passage au profit du lot no Y. Le propriétaire du lot no Y assigne celui du lot no X afin de voir enlevés des aménagements situés sur l’assiette de ce passage.

    La cour d’appel accueille la demande.

    L’arrêt est cassé : il ne peut être constitué de servitude au profit d’un lot sur les parties communes d’un immeuble en copropriété.

    à noter : La précision est nouvelle . Il est désormais admis que la division d’un immeuble en lots de copropriété n’est pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots appartenant à des propriétaires distincts (Cass. 3e civ. 30-6-2004 no 03-11.562 FP-PBRI : BPIM 5/04 inf. 278 ; Cass. 3e civ. 13-9-2005 no 04-15.742 F-D ; Cass. 3e civ. 1-7-2009 no 08-14.963 FS-PB : BPIM 5/09 inf. 371). Il est en revanche constant que, en l’absence de fonds distincts constituant des propriétés indépendantes et appartenant à des propriétaires différents, il y a incompatibilité entre la division de l’immeuble en lots de copropriété et la création d’une servitude sur une partie commune au profit d’un lot privatif (Cass. 3e civ. 2-12-1980 no 79-11.182 : Bull. civ. III no 187 ; Cass. 3e civ. 11-1-1989 no 87-13.605 : Bull. civ. III no 11 ; Cass. 3e civ. 9-12-1998 no 97-13.010).
    Une servitude peut-elle être valablement constituée sur une partie commune à jouissance privative  ? La Cour de cassation, qui n’avait jamais statué sur cette question, répond dans cet arrêt par la négative. Le droit de jouissance privative ne fait pas perdre aux espaces sur lesquels il porte leur nature de partie commune, et la servitude ne s’exerce pas sur le droit de jouissance lui-même, qui est privatif, mais sur un fonds qui, lui, est commun. Aucune servitude ne peut dès lors être constituée au profit d’un lot sur ce qui reste une partie commune, même à jouissance privative.

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