La Note Inafon - L’impact de la loi du 26 novembre 2025 dite de simplification du droit de l’urbanisme et du logement sur la pratique notariale

On pourrait y voir un oxymore : en effet, la Loi n°2025-1129 du 26 novembre 2025 dite de simplification du droit de l’urbanisme et du logement ne supprime pas, mais ajoute aux textes existants en renouant notamment avec le sulfureux pouvoir de dérogation. Même d’un strict point de vue notarial, le mélange de ses objectifs environnementaux, sociaux, économiques et sociétaux provoque au bout du compte le ressenti d’une complexité croissante.

On effleurera seulement ici pour mémoire les nombreux articles nouveaux et disparates touchant à la planification urbaine et le logement social, à savoir la promotion du document d’urbanisme intercommunal unique groupant schéma de cohérence territorial et plan local d’urbanisme, la faveur faite à la participation du public par voie électronique (bien que ne pas avoir participé n’empêche pas d’introduire un recours contre un nouveau document, selon le Conseil Constitutionnel), celle marquée pour les parcs de stationnement dotés d’ombrières ou favorisant la production d’énergie renouvelable, sans compter les dispositions propres au quartier de la Défense à PARIS, la création des résidences à vocation d’emploi emportant règlementation du bail mobilité (art. L 631-16-1 CCH), les régime d’installation des réacteurs nucléaires et de l’habitat de ceux qui les construisent ainsi que la protection de leur environnement etc…

On ne fera qu’évoquer aussi la réforme assez profonde du contentieux de l’urbanisme visant pour l’essentiel à éviter les recours dilatoires et accélérer leurs jugements, à moins de vouloir transposer dans la rédaction des avant-contrats qu’il n’est plus possible passé un mois (au lieu de deux) d’introduire un recours gracieux ou hiérarchique contre une autorisation d’urbanisme (nouvel article L 600-12-2 nouveau) ou de vouloir préciser qu’un tel recours n’est plus suspensif du délai de recours contentieux, ce qui le rend en pratique inutile puisqu’il faudra saisir immédiatement le Tribunal administratif pour critiquer l’autorisation délivrée au voisin.

Mieux conseiller, c’est aussi savoir que la condition d’urgence est désormais présumée en vue de permettre au constructeur ou à l’aménageur d’être plus rapidement fixé sur la légalité du refus d’autorisation de construire ou d’aménager qui s’oppose à son projet, puisqu’il pourra l’être désormais par le juge administratif des référés, en général en moins d’un mois. Bonne mesure…

Mais pour les notaires, l’essentiel est de ne pas ignorer :

• Qu’il est désormais possible de bénéficier– pour les nouveaux arrivants -  d’une opération de transformation urbaine notamment dans les lotissements d’habitation ou d’activités économiques en vue de favoriser l’évolution ou la requalification du bâti existant et l’optimisation de l’espace, le tout justifiant de subir – notamment pour les colotis qui sont déjà sur place- la refonte obligée des documents propres aux lotissements suivant des règles de majorités encore plus allégées (nouvel art. L 315-1 C.urb) ;
   
• Que, s’agissant des mutations de bâtiments anciens, le nouvel article L 111-35 C. urb interdit de refuser un permis de construire pour surélever ou transformer de manière limitée une construction ancienne mais régulièrement édifiée au seul motif de sa non-conformité aux règles d’implantation, d’emprise au sol et d’aspect extérieur actuellement applicables, ce qui équivaut à faciliter la rénovation d’un bâtiment qui n’est plus conforme aux documents applicables.
   
• Que, dans le même esprit et si les travaux ne sont pas achevés, les nouveaux articles. L. 431-6 et L. 441-5 améliorent la cristallisation des règles d’urbanisme antérieures en cas de permis de construire ou d’aménager modificatif, mais seulement pendant trois ans, en excluant exclusivement celles relatives à la sécurité ou la salubrité publiques, ce qui contrarie la jurisprudence selon laquelle le permis modificatif ne pouvait être délivré que s'il n'aggravait pas l'atteinte portée à n’importe quelle norme de la réglementation opposable à l’époque du permis initial.
   
• Que, dans les communes rurales, les nouveaux articles L121-12-1 et L 152-6-9 permettent de déroger aux règles de destination dans des périmètres définis de zones agricoles ou forestières mais toujours loin des espaces proches du rivage, ou plus généralement à condition de prouver qu’un bâtiment agricole ou forestier n’est plus exploité comme tel depuis plus de vingt ans, en vue de le transformer et à condition que le projet ne porte pas atteinte à l’environnement ou aux paysages et qu’il ait bénéficié de l’avis conforme du maire et des commissions départementales de protection des espaces agricoles et de la nature ; il est douteux que ces nouveaux textes simplifient vraiment, vu le carcan de leur application, la réhabilitation d’anciennes granges ou cabanes d’estive en vue d’y habiter sans être tenu de prouver qu’on est éleveur ou forestier;
   
• Qu’une autre dérogation possible à la discrétion du maire lui permet de déroger aux règles de destination, hauteur, gabarit, stationnement et autres pour favoriser la création de logements à usage d’habitation principale dans le périmètre d’une zone d’activité économique (articles L 152-6-7 et suivants); transposée dans la vie réelle, voilà selon nous une mesure qui ne va pas dans le sens de l’apaisement des relations de voisinage.
   
• Que, pour les notaires d’aménageurs, le nouvel article L 442-3-1 autorise le dépôt par un demandeur unique d’un permis d’aménager sur plusieurs unités foncières non contigües, même sans devoir toutes les aménager, en vue de réaliser un ensemble unique et cohérent respectant une unité architecturale et paysagère ; on sait que ce genre d’autorisation multi-sites était souhaitée depuis des années mais on notera qu’elle suppose des travaux d’aménagement, ce qui sous-entend qu’elle s’adresse d’abord aux professionnels et explique qu’il ne soit pas prévu de déclaration préalable d’aménager multi-sites.
   
• Que l’article L 481-1 C. urb issu de la loi nouvelle augmente l’amende administrative en cas de travaux ou d’aménagements sans permis ou non conformes à 30 000 € et l’astreinte pour forcer à les régulariser à 1000 € par jour de retard sans pouvoir dépasser 100 000 €, ce qui beaucoup ; le texte renforce aussi les pouvoirs du fisc et du préfet pour recouvrer les sommes dues par l’auteur de l’infraction, sans que personne n’explique en quoi une répression plus lourde contribue à simplifier le droit de l’urbanisme et du logement, surtout à une époque marquée par la morosité du marché.

Au total, une loi d’application immédiate avec selon nous des conséquences limitées pour la pratique notariale et dont la plupart des articles a été jugée conforme à la Constitution.

- Ecrite par Me Patrice CORNILLE