La Note Inafon - Projet de loi de simplification économique : texte adopté par la CMP le 20 janvier 2026 : état des lieux

Déposé le 14 avril 2024 avec notamment pour ambition de réduire les charges administratives et financières pesant sur les preneurs commerçants, le projet de loi de simplification de la vie économique a franchi une nouvelle étape : le 20 janvier 2026, la Commission Mixte Paritaire (CMP) a adopté un texte de compromis, qui doit encore faire l'objet d'un vote avant promulgation.

Découvrez un tour d'horizon des mesures confirmées et rejetées par la CMP en matière de baux commerciaux.

1. Interdiction de refacturation de la taxe foncière

Proposition initiale : Projet de loi, art. 8 ter (2024)
Décision CMP : ❌ Rejetée — article supprimé

Le projet prévoyait d'interdire la refacturation de la taxe foncière au preneur, à l'instar des baux d'habitation, en inscrivant, qui plus est, cette règle parmi les dispositions d'ordre public de l'article L. 145-15 du Code de commerce.

La CMP a purement et simplement supprimé cet article.

La liberté contractuelle prévaut donc toujours, d’autant qu’en application de l'art. R. 145-35 du Code de commerce, la taxe foncière est expressément visée parmi les charges pouvant être imputées au preneur par le bailleur.

Il est à noter qu’une récente proposition de loi (n°2331 du 13 janvier 2026) propose une solution de compromis, limitant cette refacturation à la moitié du montant de la taxe, pour les baux conclus ou renouvelés après promulgation. Le loyer ne pourrait être majoré pour ce motif, que ce soit par une clause spécifique ou par effet de l’indexation. Le sort de cette proposition de texte est à suivre.

2. Mensualisation des loyers et encadrement des garanties

Proposition initiale : Projet de loi, art. 24 (2024)
Décision CMP : ✅ Adoptée

Mensualisation du loyer
Un nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce permettrait au preneur d'un local commercial ou artisanal d'obtenir de droit le paiement mensuel de son loyer, sur simple demande, à condition de ne pas avoir d'arriérés non contestés. Cette disposition intégrerait les dispositions d'ordre public impératif de l’article L. 145-15 du Code de commerce : toute clause contraire serait réputée non écrite.

Encadrement du dépôt de garantie
L’article L145-40 du Code de commerce serait complété, prévoyant ainsi :

• Le plafond du dépôt de garantie à l'équivalent d'un trimestre de loyer ;
• La restitution du dépôt de garantie dans un délai maximum de 3 mois après remise des clés, déduction faite des sommes dues ;
• En cas de mutation du bien, l'obligation de restitution serait transmise au nouveau bailleur ;
• Absence de production d'intérêts du dépôt de garantie au profit du preneur.

3. Autorisation des clauses d'indexation « tunnel »

Proposition initiale : Projet de loi, art. 24 (2024)
Décision CMP : ✅ Adoptée

La Cour de cassation sanctionnait jusqu'ici les clauses d'indexation – ou d’échelle mobile – asymétriques (jouant uniquement à la hausse ou prévoyant un loyer plancher), la seule stipulation prohibée étant réputée non écrite (3ème Civ. 30 juin 2021 n° 20-11.685 et n° 19-23.038 ; 3ème Civ. 18 décembre 2025 n°24-12218 ; sur le loyer plancher : 3ème Civ. 25 janvier 2023 n°20-20.514)

Un nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce, par dérogation à l’article L.112-1 du Code monétaire et financier, autoriserait expressément les clauses encadrant, dans les mêmes proportions à la hausse comme à la baisse, la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux (ILC) prise en compte pour la révision du loyer. La symétrie serait alors la condition sine qua non de la validité de ces clauses.

4. Précision du droit de préemption « Pinel »

Proposition initiale : Projet de loi, art. 24 A (2024), écartée par l'Assemblée nationale en 2025
Décision CMP : ✅ Rétablie

Le droit de préemption du preneur lors de la vente de son local (art. L. 145-46-1 C. com.) s'appliquait à un champ d'application parfois incertain, générant des purges « de précaution » et des contentieux en nullité de vente. La CMP a rétabli les propositions initiales du projet de loi. L’article L145-46-1 serait donc complété des définitions suivantes :

• Local à usage commercial : « tout local aménagé, à titre principal, pour l'accueil physique d'une clientèle en vue de la vente ou de la réalisation de prestations de services sur place. »
• Local à usage artisanal : « tout local aménagé à titre principal pour des activités de production, transformation ou réparation, ainsi que pour la vente des biens et services en résultant, avec réception habituelle de clientèle. »

Ces définitions excluraient ainsi les bureaux et entrepôts, réduisant expressément le périmètre du droit de préemption.

Le texte proposé par la CMP le 20 janvier 2026 doit encore faire l'objet d'un vote avant toute promulgation. L'évolution du projet de loi reste à suivre.

Note rédigée par Mme Alexandra ROBERVAL

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